动态跟踪：万科物流增资引入新投资人，资本运作可能性进一步提升

　　事件：4月3日，万科发布通告称拟将万科物流发展有限公司(简称“万科物流”)63.2亿元的股东借款转为其股权出资；增资完成后，万科物流注册资本由181亿元增加至244.2亿元。9月15日，万科物流发生股东变更，引入5位新投资人；增资完成后，万科物流注册资本由244.2亿元提升至359.68亿元。

　　点评：1)万科物流引入新投资人，管理架构进一步规范。此次万科物流新增股东包括珠海市万纬盈合投资合伙企业(有限合伙)、DahliaInvestmentsPte.Ltd.、RecoMerantiPrivateLimited、TopYulanInvestmentLtd、南京曦之万纬创业投资合伙企业(有限合伙)5位新股东，对应持股比例分别为8.5%、6%、6%、3%、1.5%。本次增资后，万科物流的注册资本由244.2亿元提升至359.68亿元，万科持股比例由100%下降至75%。同时，万科物流通过调增董事及引入监事进一步规范管理架构。具体来看，万科物流新增李钰、藤樱君、韩慧华(万科执行副总裁、财务负责人)、叶昌荣、ShenYe、刘肖(万科执行副总裁、首席运营官)六名董事，江炜监事；张旭、林聪智退出董事行列。今年上半年以来，万科陆续通过债转股、拓展战略合作、引入新投资人等方式，加强物流板块竞争力，或有进一步谋求万科物流资本运作的可能性。

　　2)积极探索多元化板块业务，长期增长动力十足。近年来万科积极探索商业地产、长租公寓等多元发展方向，协同地产主业的同时也为营收增长贡献新动力。2015年万科正式推出万纬物流(万科物流品牌)，经六年来加速扩张，已发展为物流行业本土龙头企业。万纬物流聚焦高标仓及冷链物流两大核心业务，截至2021H1，万纬物流于44城累计管理148个项目，可租赁建面达1149万平。其中，高标库126个，可租赁建面1056万平；冷库22个，可租赁建面93万平。疫情防控要求下，社会及消费者对于食品安全的重视度有所提升，生鲜新零售的加速涌现及餐饮消费的恢复推动冷链市场需求持续释放。2021年H1，万纬物流营收增速持续向好，管理项目(含非并表项目)实现营业收入13.4亿元，同比增长64%；其中高标库营业收入9.2亿元，冷库营业收入4.2亿元。

　　盈利预测、估值与评级：基本盘稳健及财务审慎纪律为公司主业及多元化拓展打下坚实基础。上半年房地产开发项目利润率下滑拖累公司当期盈利，但公司多元化探索已取得一定成就，长期来看利润增长动力充足。公司陆续通过增资、战略合作等方式加强物流板块竞争力，或有进一步谋求万科物流资本运作的可能性。维持公司2021-2023年预测归母净利润401.03亿元、462.77亿元、534.75亿元；当前A股股价对应2021-2023年预测PE估值分别为5.9/5.1/4.4倍，H股股价对应2021-2023年预测PE估值分别为4.7/4.1/3.5倍，维持“买入”评级。

　　风险提示：多元化经营业务或由于竞争激烈而不及预期，行业调控政策不及预期。

　　金地集团

　　通告点评：认购私募基金份额，产业投资优势凸显

　　投资要点

　　事件：9月18日，公司通告0.3亿元认购私募基金份额。今年以来，公司累计认购私募基金份额超15亿元，主要布局医疗健康和TMT领域。

　　点评：

　　持续认购私募基金份额，专注医疗健康和TMT领域投资。本次，公司0.3亿元认购苏州博远厚诚二期股权投资合伙企业(有限合伙)份额，布局生物医药、医疗器械、诊断及其他医疗健康企业。根据通告，今年以来，公司累计出资15.12亿元认购私募基金份额，主要布局医疗健康、TMT领域。拓展潜在合作机会，为公司主营业务发展赋能。在保证日常经营前提下，使用自有资金认购，有利于进一步提高公司资金使用效率，不会影响公司主营业务正常开展。

　　完善“投-孵-研-管-退”价值闭环，产业投资优势持续凸显。此前，金地集团（600383）联合AminoCapital(丰元创投)、MissionBayCapital(元禾谷风)、OrizaVentures(清源创投)等多家全球顶级基金公司成立金地创投基金，主要聚焦生命科学和人工智能战略领域进行投资。并已投资MissionBio(美国)单细胞测序、Angarus免疫癌症药开发、CardeaBio生物传感器设备制造等项目。今年以来私募基金认购投资延续了以往公司生命科学和人工智能两大战略投资方向，有利于进一步完善“投-孵-研-管-退”全产业链的价值闭环，公司产业投资优势将进一步凸显。

　　金地产业园快速发展，有望成为新增长极。管理红利时代促使房企不断开辟新赛道，抖客网，公司自2012年通过收购切入产业赛道，2016年正式成立金地威新产业（300832）园区开发运营平台起，相关产业布局快速发展。截至2021年6月，金地威新已布局国内外17座城市，开发产业类项目共36个，管理面积逾420万平方米。2021年上半年新增的广州创智汇、北京坤鼎、惠州高盛智谷和南京宇龙通信研发中心等四个项目总建面达122.11万方。金地产业园有望为公司开辟第二增长曲线。

　　投资建议：金地集团拿地策略优异，拿地坚持指标原则，主动下沉基本面较好的三四线，保障利润率空间。经测算，金地集团上半年销售利润率大幅度高于去年实际水平和今年初市场预期水平。融资优势显著，内在价值丰厚。我们预计2021年、2022年EPS分别为2.56和2.69，按照9月23日收盘价，对应PE分别为4.5倍和4.3倍。

　　风险提示：货币政策大幅收紧。

　　贵州茅台

　　新气象：展现信心、决心与同心

　　让品质成为信仰，让历史鉴证未来

　　9.24日公司召开股东大会，会上丁雄军董事长发表“让品质成为信仰，让历史鉴证未来”主旨演讲，认为茅台面临新秩序重塑期、新格局形成期、新改革攻坚期“三期”叠加的新形势，提出“五线”发展道路，将按照聚主业、调结构、强配套、构生态的发展思路，着力把茅台打造为世界一流上市企业。我们认为，茅台峥嵘七十载，内功深厚、行稳致远，新帅上任展现新气象，此次股东大会传递出：发展的信心、改革调整的决心和上下一体的同心，我们看好茅台坚守品质传承，产能建设/产量投放有序推进，产品/渠道结构不断优化，高质量发展可期，我们预计其21-23年EPS为42.40/49.71/57.72元，参考可比21年平均PE52x(一致预期)，给予其21年52xPE，维持目标价2204.80元，维持“买入”评级。

　　提出“五线”发展道路，剑指高质量发展

　　迈入十四五，丁雄军董事长以奋斗为核心提出“五线”发展道路：1)蓝线勾勒发展愿景，即巩固世界蒸馏酒第一和中国白酒头部领军者的地位，将茅台集团打造成为中国500强第一方阵(前100)和省内首家世界500强企业(对应20年收入门槛分别为1077亿/1554亿)；2)绿线即以生态为先，绿色发展；3)白线即以归零心态抓好改革创新，改革方向为高质量发展，推进现代化管理、资产管理、营销体制与价格体系改革，有序规范原有渠道，探索发展新零售渠道，优化品牌价格体系，着力让茅台酒回归商品属性；4)紫线即注重软实力，挖掘传播茅台文化；5)红线即坚守生态与安全红线。

　　此次股东大会传递：信心、决心与同心

　　我们认为，此次股东大会传递出：1)信心：茅台基因传承源自生态/品质/时间密码，未来公司将坚持高品质/稳经营/客户价值/党的领导，着力把茅台打造成为世界一流的上市企业，展现发展的信心；2)决心：将推进治理结构/组织结构/营销体系/产品和价格带结构等调整变革，量的层面茅台酒未来放量将结合产能(环境承载)和市场供需综合审慎考量，价格层面将坚持营销体制与价格体系改革(市场化与法制化)，结构层面将在不同的价格带集中精力打造全国性产品，展现改革的决心；3)同心：此次新一届领导班子亮相展现新气象，未来将与公司员工、股东、消费者等勠力同心，共同奋进。

　　继往开来，行稳致远，投资价值凸显